Comment investir dans l’immobilier via sa banque ?
Investir dans l’immobilier est une stratégie de placement populaire, offrant la possibilité de diversifier son patrimoine et potentiellement de générer des revenus. La banque joue un rôle central dans ce processus, proposant à la fois des solutions de financement pour l’achat de biens immobiliers physiques et des produits d’investissement indirects.
1. Financer l’achat immobilier direct via un prêt bancaire
La voie la plus traditionnelle pour investir dans l’immobilier par l’intermédiaire de sa banque est d’obtenir un prêt immobilier. Ce financement permet d’acquérir un bien, qu’il soit destiné à devenir votre résidence principale, secondaire, ou un investissement locatif. Les banques proposent plusieurs types de prêts pour répondre à différents besoins et situations.
- Le prêt amortissable classique : C’est le type de prêt le plus répandu. Chaque mensualité comprend une part de remboursement du capital emprunté et une part d’intérêts. Au début du prêt, la part des intérêts est plus importante que celle du capital, et cette proportion s’inverse au fil du temps. Ce prêt est utilisé pour financer l’achat de tout type de projet immobilier.
- Le prêt in fine : Ce prêt se caractérise par le remboursement du capital en une seule fois à la fin du contrat. Durant la vie du prêt, l’emprunteur ne paie que les intérêts et l’assurance emprunteur. Ce type de prêt peut être intéressant dans le cadre d’un investissement locatif pour les personnes fortement imposées, car les intérêts sont déductibles des revenus fonciers.
- Le prêt relais : Ce prêt s’adresse aux personnes qui achètent un nouveau bien immobilier avant d’avoir vendu leur bien actuel. Il permet de disposer des fonds nécessaires pour la nouvelle acquisition en attendant la vente du premier bien.
- Les prêts réglementés : L’État propose également des prêts aidés, sous certaines conditions, pour faciliter l’accès à la propriété, notamment pour l’acquisition de la résidence principale. Parmi eux, on trouve le Prêt Accession Sociale (PAS), le Prêt Conventionné (PC), et le Prêt à Taux Zéro (PTZ). Ces prêts sont soumis à des conditions de ressources et/ou de plafonds.
Pour accorder un prêt immobilier, les banques analysent la solvabilité de l’emprunteur en se basant sur plusieurs critères clés.
- Taux d’endettement : Le rapport entre les charges de remboursement de crédits et les revenus ne doit généralement pas dépasser 35%.
- Apport personnel : Bien qu’il soit parfois possible d’emprunter sans apport, un apport personnel d’au moins 10% du coût total de l’opération est fortement recommandé pour couvrir les frais annexes et rassurer la banque. Un apport plus important peut permettre d’obtenir de meilleures conditions.
- Situation professionnelle : Une situation professionnelle stable, comme un CDI, est un critère favorable.
- Tenue de compte : Des comptes bancaires bien gérés, sans découverts fréquents ni incidents de paiement, sont essentiels.
- Capacité d’épargne : La capacité à épargner régulièrement est un signe positif pour les banques.
2. Investir indirectement dans l’immobilier : La “pierre papier”
Les banques offrent également des solutions pour investir dans l’immobilier sans acheter directement un bien physique, ce qu’on appelle la “pierre papier”. Ces produits permettent d’investir collectivement dans un portefeuille immobilier géré par des professionnels.
- Les sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) : En achetant des parts de SCPI, vous devenez copropriétaire d’un parc immobilier diversifié (bureaux, commerces, habitations, etc.) géré par une société de gestion. Les revenus (loyers) sont distribués aux investisseurs. L’investissement en SCPI offre une mutualisation des risques et une gestion déléguée. Il est possible d’acquérir des parts de SCPI au comptant ou à crédit via sa banque. L’investissement à crédit en SCPI peut offrir un avantage fiscal, les intérêts d’emprunt étant déductibles des revenus fonciers. Cependant, les frais peuvent être élevés et la liquidité n’est pas garantie. L’horizon d’investissement recommandé est de long terme. Certaines banques proposent d’investir dans les SCPI, parfois uniquement leurs propres SCPI “maison” et sous certaines conditions, comme être déjà client et posséder un certain encours.
- Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) : Les OPCI sont des fonds investis majoritairement en actifs immobiliers (au moins 60%) mais aussi en actifs financiers (actions, obligations) et en liquidités (minimum 5%). Cette composition mixte leur confère une plus grande liquidité que les SCPI. Les OPCI visent potentiellement une distribution de revenus, mais peuvent aussi capitaliser les bénéfices. L’investissement en OPCI peut se faire via un compte-titres, un contrat d’assurance-vie ou un Plan d’Épargne Retraite (PER) détenu auprès de sa banque. La fiscalité dépend de l’enveloppe d’investissement. Comme pour tout placement, investir en OPCI comporte des risques, notamment liés aux marchés immobilier et financier, et un risque de perte en capital. L’horizon d’investissement recommandé est à moyen-long terme (souvent 8 à 10 ans minimum).
Voici un tableau comparatif simplifié entre l’investissement immobilier direct, les SCPI et les OPCI :
| Caractéristique | Investissement Immobilier Direct | SCPI | OPCI |
|---|---|---|---|
| Nature de l’actif | Bien immobilier physique (appartement, maison, local commercial) | Portefeuille de biens immobiliers géré collectivement | Portefeuille diversifié (immobilier, actifs financiers, liquidités) |
| Gestion | Gérée par le propriétaire ou déléguée à une agence | Gérée par une société de gestion | Gérée par une société de gestion |
| Mutualisation des risques | Limitée au(x) bien(s) détenu(s) | Forte mutualisation sur un portefeuille de biens variés | Forte mutualisation sur un portefeuille diversifié (immobilier et financier) |
| Liquidité | Généralement faible (vente d’un bien peut prendre du temps) | Limitée, dépend du marché secondaire | Supérieure aux SCPI grâce à la poche financière et liquide |
| Ticket d’entrée | Généralement élevé | Accessible (à partir de quelques centaines d’euros) | Variable, accessible via des enveloppes comme l’assurance-vie |
| Revenus potentiels | Loyers | Dividendes (issus des loyers perçus) | Dividendes potentiels, capitalisation possible |
| Fiscalité des revenus | Revenus fonciers (pour les locations non meublées) | Revenus fonciers principalement (peuvent générer un déficit foncier) | Dépend de l’enveloppe d’investissement (PFU ou fiscalité de l’enveloppe) |
| Financement à crédit | Oui, prêt immobilier classique ou in fine | Oui, possible via prêt immobilier | Moins courant, dépend des établissements et des OPCI |
| Risques | Vacance locative, impayés, coûts de gestion, variation des prix de l’immobilier | Risque de perte en capital, frais, liquidité limitée, variation des rendements | Risque de perte en capital, frais, risques liés aux marchés immobilier et financier |
3. L’accompagnement par un courtier
Faire appel à un courtier en prêts immobiliers peut être pertinent. Le courtier agit comme un intermédiaire entre l’emprunteur et les banques, aidant à constituer le dossier et à négocier les meilleures conditions de prêt. Cela peut simplifier les démarches et potentiellement améliorer les conditions d’emprunt.
En résumé, investir dans l’immobilier via sa banque offre un éventail d’options, du financement d’un achat direct aux placements indirects en “pierre papier”. Le choix dépend des objectifs de l’investisseur, de sa situation financière et de son appétence au risque. Il est conseillé de bien s’informer sur les spécificités de chaque solution et, si nécessaire, de solliciter l’avis d’un conseiller financier pour prendre une décision éclairée.
